En savoir plus sur l’assurance dommage-ouvrage
Les entreprises qui réalisent des constructions neuves, des agrandissements de bâtiment existant ou encore effectuant des travaux de gros œuvre (restructuration ou réhabilitation d’un appartement ou d’une maison, par exemple) sont responsables pendant 10 ans, des dommages qui compromettent la solidité du bien, qui affectent un élément indissociable de la construction, ou encore, qui rendent le logement inhabitable, c’est à dire « impropre à sa destination ».
Depuis 1978, la loi oblige les constructeurs et artisans du bâtiment, à souscrire un contrat d’assurance les couvrant pour la responsabilité RC et décennale.
À défaut, ils s’exposent à des sanctions pénales pouvant atteindre 75 000 € d’amende et 6 mois de prison (art. L. 241-1 et L. 243-3 du code des assurances).
Avant de confier des travaux à une entreprise, vous devez vérifier qu’elle possède une assurance RC et Décennale valide.
Pour cela, l’entreprise doit vous fournir une attestation d’assurance RC Décennale en cours de validité pour l’année du début des travaux.
De votre côté, en qualité de maître d’ouvrage, vous êtes tenu de souscrire une assurance dite « dommages-ouvrage » (DO), si vous faites réaliser une construction neuve ou pour tout travaux relativement importants et si ils concernent la structure du bâti.
À quoi sert cette assurance ?
Le principal intérêt de la dommages-ouvrage est de permettre la réparation rapide des travaux relevant de la garantie décennale.
En pratique, l’assureur avancera le montant des travaux de réparations puis se retournera contre le professionnel impliqué.
Cette garantie s’appliquera, même si ce dernier a depuis lors, cessé son activité ou déposé son bilan.
En souscrivant une DO, vous bénéficiez ainsi de deux assurances susceptibles de prendre en charge les réparations.
Tout en sachant qu’au final, vous ne serez, bien sûr, indemnisé qu’une seule fois…
Dans quels cas la DO est-elle obligatoire ?
La souscription d’une assurance dommages-ouvrage est obligatoire si vous réalisez des travaux d’une certaine importance. Par exemple, si vous faites construire une maison ou si vous entreprenez des travaux touchant au gros œuvre de votre habitation ou susceptibles d’en affecter la solidité : planchers, plafonds, murs porteurs, charpente…
Quand et auprès de qui prendre cette assurance ?
Cette assurance doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. N’attendez pas le dernier moment pour vous en occuper car les contrats d’assurance dommages-ouvrage sont peu nombreux sur le marché. Ceci explique peut-être que peu de particuliers souscrivent une Dommage Ouvrage. La solution étant parfois de passer par l’assureur du professionnel auquel on a fait appel pour les travaux. De plus, les rares assureurs qui proposent une garantie DO imposent généralement une prime plancher. Son montant, qui oscille entre 4 000 et 5 500 €, peut sembler rédhibitoire, surtout pour des travaux de faible importance. Des minima qui peuvent être revus à la baisse si vous passez par l’assurance de l’entreprise à laquelle vous avez confié les travaux.
À noter : contrairement aux professionnels, les particuliers qui s’affranchissent de leur obligation d’assurance n’encourent aucune sanction pénale.
Combien coûte cette assurance ?
Le montant de la prime à verser pour souscrire une dommages-ouvrage représente en moyenne de 7 % du montant des travaux. Ce taux peut descendre à 2 ou 3 % si vous faites appel à l’assureur de votre maître d’œuvre, de votre architecte ou de votre constructeur. N’oubliez pas que les assureurs imposent généralement le paiement d’une prime minimale.
Que faire si vous ne trouvez pas d’assureur ?
Les assureurs se font tirer l’oreille pour proposer des assurances dommages-ouvrage aux particuliers. Si celui que vous avez contacté a refusé de vous assurer ou n’a pas répondu sous 90 jours à votre demande, il vous reste néanmoins une porte de sortie. Vous devez, dans les 15 jours suivant le refus, ou la fin du délai de 90 jours, saisir par courrier recommandé le Bureau central de tarification (BCT). Cet organisme imposera à l’assureur initialement contacté de vous garantir et fixera le montant de la prime. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès du BCT, 1, rue Jules-Lefebvre, 75431 Paris cedex 09 ; www.bureaucentraldetarification.com.fr
Les zones d’ombres de l’assurance dommages-ouvrage et comment les surmonter
L’assurance dommages-ouvrage (DO) prend en charge le financement des travaux couverts par la garantie décennale, pendant une durée de dix ans après réception de la construction neuve ou des travaux. Le Maître d’ouvrage a l’obligation de souscrire une assurance DO lorsqu’il fait construire sa maison ou qu’il entreprend de lourds travaux, par exemple, de rénovation ou d’agrandissement. Mais cette assurance, dont le fonctionnement est souvent décrit comme simple, présente certaines zones d’ombre, pénalisantes pour l’assuré.
L’absence de souscription à l’assurance dommages-ouvrage
La loi Spinetta de 1978 (N° 78-12 du 4 janvier 1978) a posé le principe d’une assurance DO obligatoire pour des travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation. Toutefois, nombreux sont les particuliers à faire l’impasse sur cette assurance pourtant obligatoire. Les 2 raisons principales : son coût élevé, généralement situé entre 2 à 3% du montant total des travaux, ainsi que l’absence de sanctions pénales en cas de non-souscription (cela est vrai seulement lorsque le maître d’ouvrage est un particulier, non professionnel).
Le coût élevé de l’assurance dommages-ouvrage
Payer une cotisation d’assurance couvrant un périmètre de risque légal. Être indemnisé justement. Être indemnisé rapidement. A en croire les assureurs en dommages-ouvrage, il n’y a pas de problème. Cette assurance serait même, selon certains, d’une efficacité redoutable pour régler des désordres. Mais la réalité semble moins limpide que la théorie. La conséquence : le maître d’ouvrage paye plus qu’il ne devrait payer, pour des garanties que l’entreprise de travaux aurait dû prendre seul à sa charge.
Au-delà le montant de la prime, l’assurance DO n’est pas si simple à faire jouer.
Le fonctionnement de l’assurance dommage-ouvrage
En cas de désordres dans son logement, le maître d’ouvrage doit informer immédiatement l’assureur DO, par lettre recommandée avec accusé de réception. Un inspecteur sinistre de l’assureur (ou mandaté par l’assureur) est alors envoyé au domicile de l’assuré, afin d’évaluer les dégâts causés sur l’ouvrage. Une expertise est obligatoire si le montant prévisible des travaux de réparations dépasse 1800 euros. L’assureur dispose, ensuite, de 60 jours maximum, une fois la déclaration de sinistre reçue, pour avertir le maître d’ouvrage de sa décision relative à l’application, ou non, de l’assurance DO. Une fois la déclaration réceptionnée par le sinistré, l’assureur doit lui transmettre son offre d’indemnité dans les 90 jours qui suivent. Si l’assuré valide le montant proposé, la somme devra lui être versée dans les 15 jours. Dans certains cas de figures, les délais peuvent être rallongés (tout au plus 135 jours), en particulier en cas de sinistre aggravé.
Si le Maître d’ouvrage n’est pas satisfait de la proposition de l’assureur DO, il peut faire appel à un expert indépendant pour faire réaliser une contre-expertise, afin d’avoir un avis indépendant.
Les difficultés pour faire jouer l’assurance dommages-ouvrage
L’assurance est souvent difficile à activer en cas de désordres structurels (même graves). Les assureurs ont pris l’habitude de se dérober et d’échapper à leurs obligations grâce à diverses stratégies. L’expert mandaté par l’assureur a pour mission – (pas forcément avouée) – de trouver une garantie concurrente susceptible de se substituer à la DO. Comme par exemple, la garantie de parfait achèvement (GPA), si le désordre apparaît la première année. Il va alors tenter de convaincre l’entreprise de travaux de reprendre les désordres dans le cadre de la GPA. Cela fonctionnerait une fois sur deux. L’autre stratégie de l’assureur DO est de décourager le maître d’ouvrage en le laissant dans l’expectative (absence de réponse, manque de réactivité, etc.). L’assureur dispose de 60 jours pour répondre au sinistré. Au-delà, s’il refuse d’intervenir, le maître d’ouvrage doit contester. Une démarche (LRAR, contre-expertise, recours judiciaire, etc.) qui effraie beaucoup d’entre eux qui préfèrent abandonner.
Voir aussi « Les 5 principaux problèmes rencontrés avec la garantie décennale »
Que faire en cas de difficulté avec l’assurance dommage-ouvrage ?
Tout d’abord, l’assurance DO étant obligatoire. Donc si le maître d’ouvrage ne parvient pas à trouver un assureur ou si le taux proposé lui semble anormal, il peut solliciter le Bureau Central de Tarification (BCT). Il se situe au 1 rue de Jules-Lefèbvre 75009 Paris. Le BCT fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise désignée par le particulier est tenu de garantir le risque qui lui a été proposé.
Ensuite, en cas de difficultés pour faire jouer la DO, le maître d’ouvrage peut solliciter un expert indépendant afin de se faire assister et obtenir un avis technique neutre et impartial.
Attention néanmoins à ce que l’expert choisi soit réellement indépendant afin d’éviter qu’il ne soit juge et partie. Veiller aussi à ce qu’il dispose d’une assurance responsabilité professionnelle.
